Банки лишают россиян льготной ипотеки при сдаче квартир. Как не потерять жилье

Банки начали жестко наказывать заемщиков за неофициальную сдачу залогового жилья. Как? Объясняет херсонский риэлтор.

Владельцы жилья, приобретенного по государственным программам, могут столкнуться с резким ростом долговой нагрузки или изъятием недвижимости со стороны банка. Поводом для жестких санкций со стороны финансовых организаций становится сдача квартир в аренду без официального согласования с тем же банком. В условиях, когда ключевая ставка ЦБ остается высокой, а финансовая политика ужесточается, банки ищут любые поводы для перевода «дешевых» кредитов на рыночные рельсы — то есть, процент по кредиту могут просто поднять до стандартных 22%, а не льготных 2%, в случае с Херсонской областью.

Типичный случай, который может стать массовым, произошел с участником программы «Семейная ипотека» из Москвы. Заемщик в 2024 году взял в ипотеку двухкомнатную квартиру и сдавал её неофициально, получая оплату переводом на карту. Конфликт с квартиранткой привел к тому, что она направила в налоговую службу и банк договор найма и чеки об оплате.

Итогом стал ультиматум: либо полное досрочное погашение всей суммы долга в течение 14 дней, либо повышение ставки с льготных 6% до 22%. В денежном эквиваленте это значит рост ежемесячного платежа на 120 тысяч рублей и увеличение общей суммы выплат на 55 млн рублей, ведь ипотечный кредит он брал на 30 лет. Сейчас заемщик пытается оспорить это решение в суде, ведь сумма неподъёмная и теперь мужчина может остаться без своих квадратных метров.

Ситуацию в нашем регионе прокомментировал риелтор из Херсонской области Геннадий Коваленко. По его словам, на данный момент на Херсонщине подобных ситуаций не было, но юридическая база для них полностью готова:

«Собственники часто забывают, что до момента полного выкупа квартира находится в залоге. Согласно федеральному закону №102-ФЗ «Об ипотеке», банк имеет право ограничить распоряжение объектом, если это прописано в договоре. В большинстве соглашений крупных банков пункт о запрете аренды без письменного согласия есть, но может быть спрятан. Читайте договор внимательно — там может быть 150 страниц, но именно в них спрятано право банка лишить вас жилья за одну жалобу соседа», — поясняет Коваленко.

По сути, тут возникает конфликт интересов. Гражданский кодекс РФ позволяет собственнику извлекать доход из своего имущества, но закон «Об ипотеке» делает исключение для залоговых объектов. Если в договоре указано, что сдача возможна только после одобрения условий банком, то любая неофициальная сделка — это нарушение. При этом цены на аренду растут, а это толкает людей на риск, который может закончиться потерей недвижимости.

«Ограничения могут быть сформулированы следующим образом: запрещена передача квартиры третьим лицам без согласия банка, залогодатель обязан уведомить банк и получить согласие на сдачу жилья в аренду, сдача жилого помещения возможна после одобрения банком. При этом если конкретные санкции в договоре не прописаны, то вводить их задним числом банк не имеет право. Тут владелец недвижимости отделается письмом с требованием устранить нарушения», — комментирует наш собеседник, призывая покупателей квартир внимательно читать договоры.

На вопрос: почему же кредитные организации прописывают подобные пункты в соглашениях, риелтор отвечает, что банки лишний раз перестраховываются.

«Когда банковские работники одобряют ипотеку, то предметно изучают покупателя. А если в квартиру заселяется человек со стороны, то это ведёт к различного рода рискам, к которым отдельные банкиры не всегда готовы», — резюмирует эксперт «Блокнот Херсон».

Напомним, что в Херсонской области также действует льготная ипотека под 2%, заработавшая с 2023 года. Например, в Скадовске строится жилой комплекс «Белые пески», который включает 18 многоквартирных домов со всей необходимой инфраструктурой. И там уже можно взять квартиру в кредит. Только сдавать её, пожалуй, без согласования с кредитором не стоит.

Егор Ладный