Роковая сделка: как купить квартиру и не остаться на улице с долгами

Представьте: вы годами копили, оформили ипотеку, нашли свою идеальную квартиру и, наконец, стали собственником. Уже мысленно расставляете мебель и планируете жизнь в новом доме.

Но через несколько месяцев к вам приходят судебные приставы и выселяют вас на улицу. Ваша квартира возвращается прежнему владельцу, а вы остаетесь с многомиллионным долгом перед банком.

Это не чей-то страшный сон, а реальность десятков россиян. Рассказываем о новой проблеме 21 веке и делимся, чем себя обезопасить.

Эпидемия обмана: почему суды забирают жилье у покупателей

Волна мошенничества, когда людей под предлогом «помощи правоохранительным органам» заставляют продать свое жилье и перевести все деньги аферистам, захлестнула страну. Суды, встав на защиту обманутых продавцов-жертв, создали опаснейший прецедент: добросовестный покупатель может в одночасье лишиться и денег, и недвижимости.

Ярчайший пример - история народной артистки Ларисы Долиной. Певица, поверив мошенникам, оформила фиктивную сделку по продаже своей пятикомнатной квартиры в центре Москвы. Новую владелицу, Полину Лурье, которая заплатила за жилье 114 миллионов рублей, выселили по решению суда. Долину обязали вернуть деньги, но это слабое утешение для покупательницы, прошедшей через многомесячные судебные тяжбы.

Еще более жесткий случай произошел с московской пенсионеркой. Женщина, обманутая аферистами, продала квартиру, а покупательница, взявшая жилье в ипотеку, была признана судом недобросовестной - его смутила подозрительно низкая цена. В итоге бабушке вернули квартиру, а покупательница осталась и без жилья, и без денег, с обязательством выплачивать ипотечный кредит.

Статистика пугает. По данным МВД, лишь в 20% случаев суды оставляют квартиру за добросовестным покупателем. В 41% случаев человек теряет и жилье, и деньги. В остальных 39% - суд обязывает продавца вернуть средства, но у обманутой жертвы мошенников, как правило, просто нет денег.

Заводится исполнительное производство, которое висит годами, а затем продавец банкротится, и обязательства с него снимаются. Покупатель оказывается у разбитого корыта.

Как не купить «проблемную» квартиру: инструкция по выживанию

Риелторы и юристы в один голос твердят: сегодня покупка недвижимости превратилась в минное поле. Стандартных проверок юристом уже недостаточно. Вот что нужно делать, чтобы минимизировать риски, рассказывают эксперты:

1. Насторожитесь низкой цене. Если стоимость квартиры на 20-25% ниже рыночной, это красный флаг. Суд может трактовать такой торг как вашу недобросовестность - вы «должны были предположить» нелегальность сделки.

2. Проведите личную встречу с продавцом. Покупать квартиру по доверенности у представителей крайне рискованно. Встретьтесь с собственником лично. Оцените его адекватность, задайте прямые вопросы о причинах продажи. Стандартные отговорки пожилых людей, «переезжаю к родственникам», должны быть подтверждены. Попросите присутствия этих родственников при сделке, проверьте документы, подтверждающие родство.

3. Запросите дополнительные справки. Смело просите у пожилого продавца свежую справку от психиатра и нарколога. Это не оскорбление, а разумная мера предосторожности в современных реалиях.

4. Пропишите гарантии в договоре. Некоторые юристы рекомендуют включать в договор купли-продажи пункт, где продавец гарантирует, что сделка не связана с воздействием мошенников, не является фиктивной и не совершается под предлогом «спецопераций» правоохранительных органов или ЦБ. Хотя это и не дает 100% защиты, но создает дополнительный правовой барьер.

5. Рассмотрите эскроу-счета. Пока законопроекты о «неделе охлаждения» для денег за квартиру только обсуждаются в Госдуме, вы можете по договоренности с продавцом использовать эскроу-счет с ограниченным сроком действия. Это даст хоть какой-то временной буфер.

Что делать, если вы уже стали жертвой обмана?

Если вы купили квартиру, а ее у вас отбирают через суд, бороться сложно, но можно.

1. Доказывайте свою добросовестность. Соберите все чеки, выписки со счетов, подтверждающие, что деньги были ваши, заработанные законным путем, и вы не имели никакого отношения к мошенникам.

2. Оспаривайте «жертвенность» продавца. Требуйте от истца предоставить неопровержимые доказательства обмана: скрины переписок, выписки звонков, заявление в полицию. Если доказательств нет, можно заявлять о попытке неосновательного обогащения со стороны продавца.

3. Пытайтесь расторгнуть ипотечный договор. Шансы невелики, но попробовать стоит. Банк - финансово грамотная организация, и в некоторых случаях можно доказать, что он также должен нести часть рисков.

Глубинная борьба с квартирными минами

Государство ищет способы решить проблему. В Госдуме рассматривают варианты: от введения обязательного нотариального заверения сделок с пожилыми до «периода охлаждения», когда деньги от продажи будут заморожены на неделю. Обсуждается и обязательное подтверждение дееспособности для продавцов старше 60 лет.

Пока же система работает так, что один пострадавший (продавец-жертва) спасается за счет другого (добросовестного покупателя). И единственный способ не стать еще одной жертвой в этой цепочке - проявлять гипербдительность, искать надежных риелторов и юристов, и помнить: если сделка кажется слишком выгодной, чтобы быть правдой, скорее всего, так оно и есть. Ваша мечта о собственном жилье не должна обернуться финансовой катастрофой.

Алиса Добровольская